Posted by Karin Markerink on 10/24 at 12:47 PM

Transformatie binnen 8 weken. Te mooi om waar te zijn?

Transformatie van een kantoorgebouw naar een appartementencomplex binnen 8 weken leest u in één van de voorgaande blogs? Ja dat klopt. En waar is dat addertje onder het gras, denkt u wellicht? Nou dat is er niet perse. Althans, niet voor zover het de vergunning voor afwijken van het bestemmingsplan betreft. Maar, zoals u waarschijnlijk wel weet, volstaat voor een ontwikkeling meestal niet één vergunning. In Nederland hebben we voor allerlei typen activiteiten vergunningplichten bedacht. Het is dus zaak om aan de hand van hetgeen u wenst te realiseren te bezien welke andere vergunningen/ontheffingen nodig zijn en welke andere voorwaarden vanuit wetgeving op uw initiatief van toepassing zijn.

Om er een aantal te noemen:
Besluit hogere waarde: woningen of andere geluidsgevoelige functies (denk aan een ziekenhuis of een bejaardentehuis) mogelijk maken aan een drukke weg? Houd er dan rekening mee dat een besluit hogere waarde nodig kan zijn. De wetgever heeft dit – gelukkig – voorzien en voert een wijziging door in artikel 110c van de Wet geluidhinder. Gelukkig, want daar waar normaal gesproken de uitgebreide procedure moet worden gevolgd voor een hogere waarde besluit, hoeft per 1 november 2014 voor de quickwins (voorheen kruimelgevallen) slechts de reguliere procedure te worden doorlopen.

Provinciale verordening: de meeste provinciale verordeningen vormen op dit moment nog geen toetsingskader voor de quickwins (voorheen kruimelgevallen). Een uitzondering hierop vormt de verordening van Zuid-Holland en naar alle waarschijnlijkheid zal het niet lang duren voordat de overige provincies hun verordening ook hierop hebben afgestemd. Het zal u verbazen hoeveel specifieke regels door Provinciale Staten worden opgelegd, ook voor ontwikkelingen binnen de bebouwde kom. Denk hierbij aan de beperking van locaties voor retail-ontwikkelingen, woningbouwprogramma’s, de te doorlopen ladder voor stedelijke ontwikkeling, etc. Past de ontwikkeling niet in de provinciale verordening, dan is ook toestemming van de provincie nodig om uw initiatief voort te zetten.

Natuurbeschermingswet 1998: ligt uw initiatief in de buurt van een Natura 2000-gebied, dan ontkomt u er niet aan te onderzoeken of uw initiatief effect heeft op dit Natura 2000 gebied. Met de PAS (programmatische aanpak stikstof) in aankomst en de daarin opgenomen drempel van 1 mol, kan het zo maar eens zijn dat er toch geen vergunningplicht ontstaat. Via een berekening en melding in AERIUS is dit (straks) zichtbaar. Blijkt toch een vergunning nodig te zijn, dan doorloopt u hiervoor de uitgebreide procedure.

Andere zaken waaraan u moet denken zijn: is uw pand een monumentaal pand (afhankelijk van het type ingreep regulier of uitgebreide procedure), bevinden zich beschermde (vogel)soorten in de gevels en worden deze verstoord (specifieke procedure), geldt er een exploitatieplan (afwijken mede afhankelijk van delegatie gemeenteraad), is er een milieu-neutrale vergunning nodig (regulier procedure), of toch een veranderingsvergunning (uitgebreide procedure).

Al met al, bent u er dus met de vergunning voor de quickwin nog niet. Dat neemt echter niet weg dat voor ontwikkelingen vaak de planologische hobbel de grootste hobbel is en dat die hobbel vanaf 1 november as voor veel ontwikkelingen een stuk sneller genomen kan worden.

Karin Markerink

Deel deze pagina

Posted by Martijn Kegler on 10/24 at 12:43 PM

De tijd van het ontwikkelingsgerichte plan Buitengebied voorbij?

Eind jaren 90 werd de trend gezet: ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen buitengebied. Vele ontwikkelingen werden in deze bestemmingsplannen mogelijk gemaakt, al of niet na afweging. Tegelijkertijd wilden we voorwaarden kunnen stellen aan die ontwikkelingen. Afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden met vele (algemene) criteria waren het gevolg. Los van de hanteerbaarheid van deze plannen bleek in de praktijk dat de inkt van het plan nog niet droog was, of de eerste ontwikkeling deed zich voor die niet in het plan paste. Toch maar weer een postzegeltje maken.

Er is niks mis met het idee van ontwikkelingsgerichtheid, integendeel, de dynamiek van het buitengebied vraagt erom. Hoe kunnen we er nu voor zorgen dat deze dynamiek een plek krijgt. We wel heldere afwegingen kunnen maken, maar niet meer aan deze schijnontwikkeling zijn overgeleverd. Ook vraagstukken als stikstof en Natura 2000 vragen om een nieuwe blik op de ontwikkelingsgerichtheid van plannen.

Het antwoord is de drietrapsraket, waarbij elke trap een eigen functie heeft.

1. Visie
Om af te kunnen wegen of ontwikkelingen doorgang kunnen vinden of niet, heb je een visie nodig. Het belang van een visie wordt groter, als je voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied een tegenprestatie vraagt die bijvoorbeeld bijdraagt aan instandhouding van de ruimtelijke kwaliteit (de zogenaamde vrijwillige bijdrage art 6.24 Wro). In dat geval helpt het, als de visie ook een kwaliteitskader bevat. Zowel van belang voor de toetsing als voor de initiatiefnemer, zodat die weet wat van hem wordt verlangd.

2. Een bestemmingsplan of beheersverordening is nodig om het kader juridisch te borgen.
Beperk de ontwikkelingsgerichtheid tot zaken die je rechtstreeks wilt toelaten. In ieder geval maak je in het bestemmingsplan geen ontwikkelingen mogelijk, die een andere afweging behoeven en waar een kwalitatieve tegenprestatie voor wordt verlangd. In die gevallen maak je gebruik van stap 3.

3. Ontwikkelingen die maatwerk vragen (bijvoorbeeld een kwalitatieve tegenprestatie) regelen we via een postzegelbestemmingsplan of met een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan.
De ontwikkeling en de kwaliteitsbijdrage worden getoetst aan de visie en het kwaliteitskader. Afspraken worden daarbij geborgd in een overeenkomst. Het gesprek tussen initiatiefnemer en gemeente aan het begin van het planproces is hierbij leidend.

Denk ook zeker samen na over inhoud van de visie (uitnodigend?), het proces dat hieraan ten grondslag ligt (participatie die verder gaat dan planvorming; co-creatie?), de veranderende werkwijze die dit vergt en de in te zetten instrumenten (bundelen en beperken). Zo kan èn met de slimme inzet van instrumenten ontwikkelingsgericht èn uitnodigend gewerkt worden, maar ook vast worden voorgesorteerd op de Omgevingswet.

Martijn Kegler en Derk-Jan Verhaak

Deel deze pagina

Posted by Martijn Kegler on 10/24 at 12:05 PM

Roerdalen, het succes van een veegplan

Herkent u dit: in de vaststellingsfase van een bestemmingsplan doen zich ontwikkelingen voor die niet meer kunnen worden meegenomen in het plan. We losten dit altijd achteraf op met postzegelplan. Dat kan efficiënter. De gemeente Roerdalen besloot na de vaststelling van haar bestemmingsplan Buitengebied om initiatiefnemers de gelegenheid te geven om hun ontwikkelingen in één veegplan mee te nemen.

Het efficiencymes snijdt aan twee kanten:
1. de gemeente hoeft slechts één procedure te volgen voor een groot aantal ontwikkelingen;
2. de kosten voor initiatiefnemers zijn beduidend lager (leges, ruimtelijke onderbouwing)

Het proces dat hiervoor nodig was, werd strak geregisseerd. Allereerst is een helder communicatietraject ingezet met de initiatiefnemers, zodat de verwachtingen over en weer duidelijk waren.
Een eerste selectie vond plaats aan de hand van een quickscan, zodat zonder veel kosten duidelijk werd of een initiatief haalbaar was. De uitslag hiervan werd bestuurlijk geaccordeerd. Vervolgens moeten initiatiefnemers hun ruimtelijke onderbouwing aanleveren. Hoe zij dit doen is aan de initiatiefnemer. Vervolgens leverden de initiatiefnemers hun ruimtelijke onderbouwing aan. Hoe zij dat doen was aan de initiatiefnemer. Er kan substantieel op plankosten worden bespaard door dit gezamenlijk op te pakken. De gemeente heeft dit voordeel vertaald in lagere legeskosten.

De gemeente heeft Rho adviseurs gevraagd dit proces vorm te geven en te begeleiden. De informatieavonden werden druk bezocht. Voor de quickscan zijn 80 initiatieven ingediend. Meer dan het dubbele van het aantal verzoeken dat de gemeente Roerdalen normaal in een jaar krijgt. De uitnodiging van de gemeente is succesvol!

Na de quickscan-beoordeling heeft het college besloten dat in principe, onder de voorwaarde dat de plannen worden voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing, meegewerkt kan worden aan de verzoeken. De bal ligt nu bij de initiatiefnemers: zij moeten tijdig een ruimtelijke onderbouwing aanleveren en de benodigde onderzoeken uitvoeren.

Met deze uitnodigende aanpak brengt de gemeente Roerdalen de ontwikkeling van de gemeente in een stroomversnelling.

Deel deze pagina

Posted by Rob Schram on 10/24 at 11:54 AM

Transformatie – een gemiste kans voor het buitengebied?

Het vinden van nieuwe functies voor leegstaande gebouwen is één van de ruimtelijke opgaven van deze tijd. De quickwins komen dus als geroepen. Overigens bood de bestaande kruimelgevallenregeling ruimte voor transformatie van bebouwing. De randvoorwaarden dat de transformatie betrekking mag hebben op maximaal 1500 m2 én er geen toename van het aantal wooneenheden mocht plaatsvinden maakten dat voor de meeste transformatieopgaven toch de uitgebreide procedure moest worden doorlopen. Het vervallen van deze eisen maakt de weg vrij voor de werkelijke opgaven, het transformeren van leegstaande kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed naar bijvoorbeeld woningen. Binnen 8 weken kán de transformatie vergund zijn. Kán, want voor de duidelijkheid: een kruimelgeval is geen recht.

Er is één eis die nadrukkelijk níet is komen te vervallen: de kruimelgevallenregeling heeft alleen betrekking op panden in de bebouwde kom. Enige uitzondering is de huisvesting van seizoensarbeiders. En dat is jammer, want een andere grote transformatieopgave die (nog) weinig aandacht krijgt, ligt in het buitengebied. Voor leegstaande boerderijen, maar ook cultuurhistorisch waardevolle objecten als forten, watertorens of molens buiten de kern blijft dus de uitgebreide procedure van toepassing. En dat is vreemd; daar waar in de bebouwde kom grootschalige ontwikkelingen alleen zijn begrensd door een eventuele mer-plicht, geldt in het buitengebied altijd de uitgebreide procedure. Zelfs voor relatief kleine en (vaak) gewenste ontwikkelingen. Enige oplossing om transformatie in dit gebied te versnellen blijft dus om als gemeenteraad een algemene verklaring van geen bedenkingen af te geven of flexibiliteit in het bestemmingsplan op  te nemen. Een gemiste kans.

Rob Schram, 010 2018555

Deel deze pagina

Posted by Hans Damen on 10/17 at 04:46 PM

Quickwins per 1 november 2014 (en niet eerder!)

Hier en daar wordt geroepen dat de Quickwins al in werking zijn getreden. Dit is niet het geval! Inwerkingtreding is per 1 november a.s.

De AMvB Quickwins (Staatsblad 2014, 333) is de roepnaam van de verruimingen op het gebied van vergunningvrij bouwen, tijdelijk vergunnen en (last but not least) functiewijziging van bestaand vastgoed. Die AMvB wijzigt straks diverse regelingen, maar met name Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.

Waar komt de verwarring vandaan?
De verwarring over de inwerkingtreding wordt veroorzaakt door een inwerkingtredings-KB in Staatsblad van gisteren (Stb 2014, 347). Dit KB laat echter nog niet de niet in werking getreden delen van PChw (Wet van 28 maart 2013, Stb 2013, 144) en daarmee het daaraan gekoppelde Besluit Quickwins (Staatsblad 2014, 333) in treden, maar een wet die de PChw wijzigt (nl. de Wet van 9 juli 2014, Stb. 2014, 302).

Het verwarrende is dat in de naam van die Wet van 9 juli 2014 ook de naam van de pChw zit ingebakken:
“Wet van 9 juli 2014 tot wijziging van de Wet milieubeheer en van de wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Crisis- en herstelwet en diverse andere wetten in verband met het permanent maken van de Crisis- en herstelwet en het aanbrengen van enkele verbeteringen op het terrein van het omgevingsrecht (Stb. 2013, 144) in verband met het doorvoeren van enkele noodzakelijke reparaties en andere kleine wijzigingen”

Dat de Wet van 9 juli 2014 in werking is, betekent dus voor de pChw alleen dat bepaalde wijzigingen nu daadwerkelijk zijn verwerkt in de pChw, die verder dus nog wacht op inwerkingtreding per 1 november 2014. Het inwerkingtredings-KB van de 'AMVB Quickwins" staat inmiddels in het Staatsblad.

Eenvoudig beter, zullen we maar zeggen wink!

Deel deze pagina

Posted by Karin Markerink on 10/14 at 12:06 PM

Fundamentele wijziging – herintroductie artikel 19’s

Was één van de doelstelling van de Wro in 2008 niet dat het bestemmingsplan het belangrijkste instrument in de ruimtelijke ordening zou zijn? Hiermee zou het tijdperk van de populaire artikel 19’s voorgoed voorbij zijn. Dit standpunt is de afgelopen tijd steeds verder vervaagd. In eerste instantie al vrij snel toen het vereiste om projectbesluiten (jaja projectbesluiten, kent u ze nog?!)  binnen 1 jaar in een bestemmingsplan te verwerken werd losgelaten. En nu, 6 jaar later door een grote hoeveelheid aan ruimtelijke ontwikkelingen over te hevelen naar de zogenaamde kruimelgevallen regeling. Ondertussen denken we dat we niet meer van kruimelgevallenregeling mogen spreken, maar dat we een andere term moeten introduceren. Wat dacht u van de naam van het wetsvoorstel: ‘quickwins’. Alhoewel geen Nederlands, dekt deze term de lading beter.

Hoe dan ook, het primaat van het bestemmingsplan komt steeds meer te vervagen. Wat betekent dit voor de kenbaarheid van de ruimtelijke ordening voor burgers? En hoe behoudt de overheid het overzicht?

Laten we bij de burger beginnen. Het is mooi dat we via de website ruimtelijkeplannen.nl onder andere kunnen inzien wat er naast uw woning mag worden gebouwd en hoeveel vierkante meters maximaal voor een beroep aan huis mag worden benut. Maar misschien is ondertussen voor het hele blok ernaast wel een vergunning verleend voor een enorm kinderdagverblijf. Of een studentencomplex. Of een hoger gebouw. Met andere woorden, welk waarheidsgehalte kunnen we nog ontlenen aan een bestemmingsplan en ruimtelijkeplannen.nl? Om te achterhalen welke mogelijkheden ergens gelden, moeten we immers niet meer alleen het bestemmingsplan raadplegen, maar ook alle andere ruimtelijke besluiten. En laten nou die ‘quickwins’ niet zomaar boven tafel te krijgen zijn. Althans, noch op ruimtelijkeplannen.nl, noch op gemeentelijke raadpleegomgevingen worden dergelijke vergunningen gepubliceerd. We hebben ook nog geen wijziging van het Bor voorbij zien komen waaruit blijkt dat ook ‘quickwins’ via die websites moeten worden ontsloten. Het wordt daarmee voor burgers veel belangrijker om publicaties – die in steeds meer gemeenten tegenwoordig alleen via de digitale weg gaan - in de gaten te houden. De vraag is of men zich daarvan bewust is.

En dan de overheid. Tot 1 juli 2013 is hard gewerkt om alle bestemmingsplannen op tijd actueel te krijgen.  Alle verleende vergunningen zijn verzameld en vertaald in een passende regeling.  Lang is gediscussieerd over flexibiliteit, bijgebouwenregelingen, wijzigingsbevoegdheden om zo de procedurelast te verminderen en een toekomstgericht bestemmingsplan te hebben. En 1,5 jaar later zijn de artikel 19’s terug… Het werk is overigens niet voor niets geweest: de bestemmingsplannen geven een goed beeld van de situatie bij vaststelling. En de flexibiliteitsbepalingen geven aan welke richting de gemeente op wil en dus wanneer ze mee wil werken aan een afwijking van het bestemmingsplan. Het risico ligt echter op de loer dat er wederom een woud aan vergunningen ontstaat. Wie heeft het overzicht nog?

Rob Schram & Karin Markerink

Deel deze pagina

Posted by Karin Markerink on 10/09 at 03:32 PM

Get ready for the quickwins!

De quickwins komen er nu echt aan!

Wat staat ons per 1 november te wachten? De komende weken bespreken we met en voor u een aantal krenten uit de pap, waaronder:
• fundamentele wijziging: het bestemmingsplan staat niet meer centraal?
• hoe gaan gemeenten hun proces aanpassen op 8 weken besluitvorming?
• kostenverhaal: wat veranderen de quickwins op dit punt?
• mantelzorg: wat maakt het wetsvoorstel vergunningvrij mogelijk?
• erfbebouwing: is het nog nodig dit in het bestemmingsplan te regelen?
• tijdelijke vergunning: is 10 jaar nog wel tijdelijk? En overzien we de consequenties?
• functiewijzigingen: nóg meer mogelijkheden voor een snelle transformatie van bestaand vastgoed!

Houd onze blogs de komende weken dus in de gaten zodat de quickwins geen verrassingen meer voor u  hebben en u er optimaal  gebruik van kunt maken!
Karin Markerink, Rob Schram

Deel deze pagina

Posted by Karin Markerink on 10/09 at 03:19 PM

Leges: een discussie over heffen en invorderen na 1 juli 2013.

Al sinds de inwerkingtreding van de Wro op 1 oktober 2008 houdt het onderwerp leges de gemoederen bezig. Door de introductie van de ‘legessanctie’ worden gemeenten gedwongen om tijdig hun bestemmingsplannen te actualiseren. Plannen moeten binnen 10 jaar opnieuw worden vastgesteld. Te laat? Dat betekent dat geen leges mogen worden ingevorderd voor werkzaamheden die verband houden met het bestemmingsplan (artikel 3.1 lid 3 Wro). De legessanctie als stok achter de deur leidde tot een ware hausse aan actuele bestemmingsplannen richting 2013. Nu we ruim een jaar verder zijn, is de (zover wij weten) eerste jurisprudentie hierover binnen.

Over de regeling zijn twee discussies ontstaan. De eerste discussie over wat precies  onder ‘werkzaamheden die verband houden met het bestemmingsplan’ moet worden verstaan. De tweede discussie over ‘invorderen’. Discussiepunt 1 laten we in deze blog even links liggen. Juist het tweede discussiepunt is voor nu namelijk interessant omdat recentelijk de eerste rechterlijke uitspraak nieuw licht op deze discussie heeft geworpen.

Wat was de discussie?
De wet spreekt expliciet van een verbod op ‘invorderen’. De discussie betrof de vraag of nu invorderen is verboden, wel leges mogen worden geheven. Leges invorderen is iets anders dan leges heffen. Het heffen betreft de legesbeschikking (‘het sturen van een rekening’) , terwijl het invorderen de daadwerkelijk actie behelst tot het overgaan van de incassering van het opgelegde bedrag.

Het gevolg hiervan is dat iemand die niet op de hoogte is van de exacte formulering in de wet, over zal gaan tot betaling van het geheven bedrag. En dat is leuk meegenomen voor de gemeente. Indien de aanvrager wel van de legessanctie op de hoogte is en niet overgaat tot betaling, tja, dan is dat jammer voor de gemeente. De gemeente mag immers niet tot invordering overgaan. Het was toch leuk geprobeerd…

Uit ons netwerk weten wij dat de nodige gemeenten ook bij gebieden waar de legesssanctie geldt leges willen heffen. “De gemeente heeft immers werkzaamheden uitgevoerd om bijvoorbeeld een aanvraag te toetsen, dus is het redelijk dat daarvoor betaald wordt.” 

Wat is het nieuwe licht?
Een slimme burger uit Aalsmeer liet het niet zitten bij het niet-betalen van geheven leges op basis van een niet-tijdig geactualiseerd bestemmingsplan, maar stelde beroep in tegen het legesbesluit. En zo mocht de Rechtbank Amsterdam als eerste invulling geven aan de legessanctie uit artikel 3.1 lid 3 Wro (Rechtbank Amsterdam 27 augustus 2014, zaaknummer ECLI:NL:RBAMS:2014:5391).

De Rechtbank komt tot de conclusie dat het invorderen van leges ook inhoudt dat de gemeente geen leges had mogen heffen. De rechtbank komt tot deze conclusie op grond van het fair play beginsel en het beginsel van rechtszekerheid.

De Rechtbank lijkt overigens een optie open te houden om toch nog leges te kunnen blijven heffen in geval van verouderde bestemmingsplannen. Namelijk door in het legesbesluit expliciet te vermelden dat het bestuur niet tot invordering van het legesbedrag mag overgaan. Als de burger dan nog betaalt, tja, dat is dan aan hem of haar…

Meer informatie: mail ons of bel 010 2018555.

Deel deze pagina