Posted by Koos Seerden on 06/21 at 08:33 AM

‘Appingedam’ als impuls voor nieuw winkelonderzoek

Kunnen er straks supermarkten en modewinkels worden gevestigd op meubelboulevards en in tuincentra? Het beperken van de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming detailhandel in bestemmingsplannen is niet meer vanzelfsprekend, maar blijft vooralsnog onduidelijk.

Ter bescherming van de bestaande detailhandelsstructuur en het beschermen van de vitaliteit van stadscentra worden in Nederland op veel plaatsen de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming detailhandel beperkt. Dit gebeurt op een aantal manieren:

  • op vrijwel alle tuincentra, bouwmarkten, meubel- en sportboulevards ligt een bestemming ‘detailhandel’ die wordt beperkt tot specifieke branches zoals uitsluitend een tuincentrum, uitsluitend een bouwmarkt met een minimale omvang, of uitsluitend winkels in woonartikelen met een bepaalde minimale omvang;
  • In veel centrumgebieden wordt in het bestemmingsplan het maximale aantal supermarkten vastgelegd;
  • In bepaalde winkelgebieden wordt bepaald dat een winkel een bepaalde minimale oppervlakte moet hebben.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in de uitspraak van woensdag 20 juni 2018 gesteld dat het feit dat detailhandel - sinds het arrest van het Europese Hof uit januari 2018 – een dienst is en dus onder de Dienstenrichtlijn valt, niet maakt dat er géén beperking kan worden opgelegd aan de gebruiksmogelijkheden binnen deze bestemming.

Deze beperkingen moeten echter wel ‘noodzakelijk’ zijn voor het doel dat wordt beoogd. Bovendien moet de wijze waarop dat gebeurd ‘geschikt’ zijn om het doel te bereiken. Tenslotte moet de maatregel ‘evenredig’ zijn. Daarmee wordt bedoeld dat het beoogde doel niet ook met andere - minder beperkende - maatregelen kan worden bereikt.

Dit lijkt logisch. De praktijk van de winkelplanning en het bestemmen van specifieke detailhandel zoals tuincentra, meubelboulevards en dergelijke is echter anders. Hier worden meestal beperkingen aan het gebruik opgelegd met als enkele onderbouwing de stelling dat dit anders negatieve effecten heeft op het functioneren van  centrumgebieden.

De noodzaak van het door branchebeperking beschermen van het functioneren van centrumgebieden is vanaf nu een 'veronderstelling' en geen vaststaand feit meer!
In het geval van 'Appingedam' wordt volgens de Afdeling aan dit noodzakelijkheidsvereiste voldaan. Maar de Afdeling twijfelt over het antwoord op de vraag of aan de evenredigheidseis wordt voldaan. Bezien moet worden of het beoogde doel niet ook met andere minder beperkende branchering of andere maatregelen kan worden bereikt.

Onderbouwen

De Afdeling geeft in deze uitspraak aan dat het op deze wijze beschermen van centrumgebieden (slechts) gebaseerd is op een ‘veronderstelling’. Voor het eerst stelt de Afdeling dat deze veronderstelling expliciet moet worden onderbouwd. Oftewel: er moet worden aangetoond dat het inderdaad noodzakelijk is voor het betreffende centrumgebied dat er een bepaalde branchebeperking wordt opgelegd.

Die onderbouwing, vindt de Afdeling , moet worden onderbouwd op basis van een (objectieve) analyse met specifieke gegevens (data). Dit lijkt logisch, maar dat is in Nederland tot nu toe niet expliciet gebeurd.

De Afdeling doet in de uitspraak de suggestie om gebruik te maken van resultaten van onderzoek naar de effectiviteit van ruimtelijk detailhandelsbeleid op landelijk, provinciaal of lokaal niveau, of gegevens ontleend aan koopstromenonderzoek, en meer specifiek naar onderzoek naar detailhandel in krimpregio’s. Veelal echter is er bij dergelijke onderzoeken het huidige brancheringsbeleid een belangrijke factor, vaak is dit een impliciet uitgangspunt.

Bovendien is het realistisch om te bedenken dat de concurrentie voor centrumgebieden niet alleen meer vanuit winkels op andere plekken komt, maar nadrukkelijk ook vanuit het internet.

In Nederland voeren we al meer dan dertig jaar een relatief consistent beleid, gericht op het beschermen van stadscentra, vooral via branchebeperkingen. Hoe kun je onderbouwen dat dit beleid - voor deze specifieke situatie - noodzakelijk is, wanneer er nauwelijks voorbeelden zijn van situaties waarin dit op grote schaal niet is gebeurd? De Raad van State stelt onderzoekend Nederland daarmee voor een uitdaging.

De vraag wordt bij ‘Appingedam’ gesteld in verband met het beperken van de branches die gebruik mogen maken van een locatie. Hoe doen we dit echter met het beperken van bijvoorbeeld het aantal supermarkten in een gebied of met het vastleggen van een bepaalde minimum of maximale omvang van winkels in gebieden, zonder dat duidelijk wordt dat er dan sprake is van economische ordening? Economische ordening mag niet. Ook niet binnen de huidige praktijk

Anders

Zou het beoogde effect ook niet met minder verstrekkende maatregelen kunnen worden gerealiseerd?

De Raad van State vraagt zich ook af: zou het beschermen of ondersteunen van de vitaliteit van een stadscentrum niet ook op een andere manier kunnen plaatsvinden: ,,evenmin kan worden beoordeeld of de raad redelijkerwijs heeft kunnen concluderen dat de opgenomen branchebeperking niet verder gaat dan nodig is om het beoogde doel te bereiken en dat dat doel niet met andere , minder beperkende middelen kan worden bereikt.’’

Oftewel: kan objectief worden onderbouwd dat het effect, dat nu wordt beoogd met de branchebeperking, niet op een andere wijze worden bereikt? Ook hier ligt er een uitdaging voor onderzoekend Nederland. We hanteren deze aanpak al meer dan 25 jaar. We hebben ons met z’n allen in die periode nauwelijks of niet afgevraagd of het ook anders kan.
 
Blijven provinciale verordeningen overeind?

Provincies hebben in hun verordeningen expliciete beperkingen voor detailhandel buiten stadscentra opgenomen, zowel naar branches als naar maatvoering van winkels. De provincie Zuid-Holland gaat zelfs zó ver, dat men de verkoop van jacuzzi’s expliciet heeft geregeld en voor bouwmarkten en tuincentra een ondergrens hanteert van 1.000 vierkante meter winkelvloeroppervlakte (wvo). Bij mijn weten is nergens aangetoond wat de noodzakelijkheid is van deze grens. Gaat er bij 900 m² wvo iets mis? Waarom draagt de verkoop van jacuzzi’s niet bij aan het functioneren van een gebied en de verkoop van piano’s wel?
 
Nog geen duidelijkheid – veel bestuurlijke lussen?

Vooralsnog is alleen duidelijk dat er geen vanzelfsprekendheden meer zijn. Er is nog geen echte houvast wat volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is toegestaan qua beperking onder de Dienstenrichtlijn en wat niet. Wat zeker is, is dat voor veel, voor bepaalde partijen zeer gunstige locaties, geen adequate onderbouwing van de branchebeperking is gemaakt.

Verloven ingetrokken?!

Voor gemeenten en andere partijen is het zaak om zicht te hebben op welke locaties een detailhandelsbestemming ligt mét een beperking én op welke wijze deze beperkingen zijn geregeld. Voor gemeenten is het van belang het risico te bepalen en na te denken over maatregelen. Marktpartijen kunnen hun kansen in beeld brengen.
Het is raadzaam voor provincies om nog eens naar de verordeningen te kijken. Zijn ze noodzakelijk – evenredig en is de inhoud te onderbouwen? De vraag stellen is…

Vervolgens moet onderzoek worden uitgevonden en getest ter onderbouwing van de beperkingen, zowel naar noodzaak als naar evenredigheid.
 
In het voorgaande hebben we het alleen nog maar gehad over de gevolgen van de Dienstenrichtlijn voor de planologische regeling van detailhandel. Er zijn echter meer diensten, waarbij in bestemmingsplannen beperkingen zijn opgenomen, zoals recreatieve dienstverlening (zoals verhuur van recreatiewoningen en horeca) tot persoonlijke dienstverlening (zoals kapsalons) of zakelijke dienstverlening (kantoren).

Voldoende uitdagingen om het sinds jaren relatief standaard winkelonderzoek een nieuwe impuls te geven.

Werk aan de winkel dus, in meerdere opzichten!

Deel deze pagina

Posted by Abel Coenen on 05/23 at 12:43 PM

Wat twee jaar Ruimtelijk Traineeship mij leert

Rho adviseurs is partner in het Ruimtelijk Traineeship, een project waarin vier trainees een vier keer halfjaar meelopen bij verschillende organisaties. In september start de tweede lichting van het traineeship en we zijn hard op zoek naar (recentelijk) afgestudeerde stedenbouwers en landschapsontwerpers: Ben je nu ook benieuwd? Lees de blog die trainee Abel Coenen schreef over zijn ervaring en  bekijk snel de vacature voor het traineeship. 

Bijna twee jaar geleden begon ik aan het Ruimtelijk Traineeship in Rotterdam. Samen met drie andere trainees heb ik in twee jaar tijd bij vier verschillende bureaus gewerkt, waaronder Rho adviseurs voor leefruimte. Met nog slechts een paar maanden te gaan is het traineeship bijna afgelopen en zal na de zomer een tweede lichting starten. Het is een ervaring geworden die een ijzersterke basis zal vormen voor de rest van mijn werkzame leven.

Bijzonder is de dynamische opzet van het traineeship: elke werkplek biedt een eigen, nieuwe ervaring. De waarde van het traineeship is daarmee veel meer dan de som van de vier halfjaren. De opzet zorgt ervoor dat je in een korte tijd een brede ontwikkeling doormaakt die één werkplek onmogelijk kan bieden.

Door de halfjaarlijkse wisseling tussen de bureaus ontwikkel je je razendsnel op professioneel gebied, want de hoeveelheid vaardigheden en kennis die je meekrijgt is groot en divers. Of het nou bij de gemeente Rotterdam is, waar je voelt hoeveel je kan betekenen om als ontwerper aan de meest progressieve stad van Nederland te werken. Bij Lola landscape architects, waar je werkt aan projecten met hoge ambitie vanuit een sterk ontwerpende basis. Bij Rho adviseurs, waar je in de volledige breedte en realiteit van de ruimtelijke ordening meedraait. Of bij plein06 waar je groeit als ontwerper die precies snapt waar de opdrachtgever behoefte aan heeft.

De modules die het traineeproject aanbiedt spelen daarbij een ondersteunende rol en dwingen om bewust te reflecteren op de vaardigheden die je tijdens je werk opdoet. Om kennis te nemen van zaken waarmee je wellicht niet elke dag te maken hebt, zoals offertes maken, een bureaustrategie analyseren, bomen planten en een bouwplaats bezoeken. Alle facetten van het werk als ontwerper komen zo in korte tijd langs.

Door vanuit vier verschillende invalshoeken met landschapsarchitectuur bezig te zijn, leer je een sterkere landschapsarchitect te worden. Ik heb in twee jaar voortdurend geschakeld tussen rollen als ontwerper, procesbegeleider, stadsmaker, adviseur, onderzoeker en ondernemer. Maar in welke rol voel ik me nou het meest thuis? Waaruit haal ik mijn energie? Maar ook: zijn er grenzen aan wat ik wil doen in mijn werk? Dergelijke vragen heb ik mezelf de afgelopen twee jaar regelmatig gesteld. Het traineeship heeft me zo nieuwe inzichten gegeven over zowel het vakgebied als over mijzelf daarbinnen.

Als je pas bent afgestudeerd, denk je vanuit je studie een redelijke bagage mee te hebben gekregen om aan de slag te kunnen. Ook denk je een beeld te hebben van hoe het werkende leven eruit zal gaan zien. Dat is ten dele waar; het echte groeien in je vak begint dan echter pas.

Zo groei je ook doordat je omgeving steeds verandert. Zelf ben je daarin de enige constante. Je leert omgaan met onverwachte situaties, nieuwe indrukken en verschillende rollen als ontwerper. Dat maakt je sterker en zelfstandiger in je vakgebied. Elk halfjaar wisselen van baan betekent namelijk ook elk halfjaar een gedwongen wisselmoment. Al je projecten los moeten laten en van voren af aan opnieuw beginnen. Niet omdat het werk af is of omdat het niet bevalt, maar omdat je door moet naar de volgende uitdaging.

Maar steeds opnieuw een bureau en zijn cultuur leren kennen kost energie; steeds weer je plek daarbinnen vinden kost tijd. Steeds als je per halfjaar het meest op je plek bent, staat het wisselmoment alweer voor de deur. Het is zonde om abrupt te moeten stoppen en weer gedag te moeten zeggen. Om deze reden is het best zwaar om elke keer te moeten wisselen van omgeving en mensen.

Wat het traineeship me daarbij vooral heeft geleerd is wat ik zelf belangrijk vind in mijn werk. Meer nog dan de inhoud van het werk – alles is interessant als je je erin verdiept – telt met wie je het doet. Dat je prettig kan samenwerken met je collega’s en de mensen buiten je bureau. Weten ze te inspireren, kan je op een hoog niveau met elkaar sparren, hoe wordt er met elkaar gedeeld en samengewerkt? Dit tezamen maakt een omgeving waarin je je kan ontwikkelen tot iemand die sterk en zelfstandig in zijn vak kan staan.

Het Ruimtelijk Traineeship is daarmee een unieke ervaring waarbij je groeit in je vak en op persoonlijk vlak. Voor elke jonge ontwerper aan de start van zijn carrière is dit een briljant programma.

 

Deel deze pagina

Posted by Wessel van Vliet on 04/25 at 10:24 AM

Landschap als vertrekpunt in het omgevingsplan

Het grasduinlandschap van de Omgevingswet wordt overal in Nederland fanatiek verkend. Maar wat is de weerslag van mantra’s als ‘vertrouwen’ en ‘loslaten’ op de kwaliteit van onze cultuurlandschappen? Drie concrete bouwstenen voor een omgevingsplan buitengebied dat landschappen van waarde weerbaar én wendbaar maakt.

De vormgeving en implementatie van de Omgevingswet is voor honderden landmakers een dagtaak. Maar met welk ruimtelijk resultaat? Wat wordt de weerslag van mantra’s als ‘vertrouwen’ en ‘loslaten’ op de kwaliteit van soms kwetsbare cultuurlandschappen? Of, uitgedrukt in Omgevingswetjargon, hoe blijven het benutten en beschermen van onze fysieke leefomgeving in balans?

Lees de rest van deze column in ons 'reisverslag' Bestemming Omgevingswet
 

Deel deze pagina

Posted by Martijn Kegler on 03/22 at 04:18 PM

De revolutie begint in Boekel. Wie volgt?

Met de vaststelling van het pilot-omgevingsplan voor het buitengebied heeft Boekel, als eerste gemeente in Nederland, een gedurfde en bijzondere stap gezet op weg naar de Omgevingswet. Het lag, gezien het imago van Boekel, voor de hand dat de gemeente de reis naar de Omgevingswet zou aanvangen en voorop zou lopen. Wat heeft deze pilot opgeleverd?

Boekel staat al jaren bekent als het Gallische dorpje in de ruimtelijke ordeningswereld. Boekel is één van de gemeenten waar de geest van de Omgevingswet de reis naar Den Haag is begonnen. De Volkskrant kopte al eens ‘De revolutie begint in Boekel’. Boekel liep voorop met onder andere het afschaffen van de welstandstoets en de baliebouwvergunning. De Boekelse cultuur en werkwijze, ook wel het ‘Boekels model’ genoemd is een inspiratie voor vele gemeenten in Nederland.

​Lees de rest van deze column in ons 'reisverslag' Bestemming Omgevingswet.





 

Deel deze pagina

Posted by Eric van der Aa on 03/06 at 10:40 AM

Eindelijk realistische verstoringsafstanden

De effecten van recreatie op vogels zijn veel geringer dan altijd werd verondersteld, zo concludeert Eric van der Aa na het lezen van een recent onderzoeksrapport over 'verstoringsafstanden'. Zijn blog hierover is te lezen in het vakblad Toets.  

Deel deze pagina

Posted by Stefan van Bogget on 01/12 at 09:05 AM

Een nieuw theater voor Meierijstad

Door Arjen van den Boogaart en Stefan van Bogget*
 
Vandaag vond de eerste voorstelling plaats in de nieuwe middenzaal van het theater op de Noordkade. Zoals zoveel andere activiteiten op de Noordkade is het theater ook “gewoon begonnen”. Bijzonder is het echter wel!
 
Industriële bakermat van Veghel
Met de herontwikkeling van de Noordkade is een tweede leven gegeven aan de mengvoederfabriek van de Coöperatieve Handels Vereniging (CHV) aan de Oude Haven, waar al in 1915 een grote graansilo verrees. Deze Wiebenga silo is inmiddels een Rijksmonument. Vanuit het gebied rond de Oude Haven (Heilig Hartplein, Noordkade, NCB-laan en Zuidkade) heeft de industrie in Veghel zich verder ontwikkeld tot de huidige economische motor met toonaangevende bedrijven. Met het hergebruik van de mengvoederfabriek blijft het CHV-terrein als industrieel erfgoed behouden voor toekomstige generaties. Daarom neemt de provincie Noord-Brabant via het ontwikkel- en investeringsprogramma de Erfgoedfabriek ook deel in deze gebiedsontwikkeling.



Organisch groeien
Rond 2008 werd definitief duidelijk dat de CHV-mengvoederfabriek zijn functie zou gaan verliezen. Het hergebruik van het terrein en de gebouwen is te danken aan bouwondernemers Stefan en Frank van de Ven, die werden gegrepen door de authenticiteit van de robuuste gebouwen en de verhalen van (voormalige) werknemers over de mengvoederproductie. Door het terrein aan te kopen en diverse kunstenaars, artiesten en de Stichting Industrieel Erfgoed Meierij (SIEMEI) in staat te stellen ruimten in gebruik te nemen en zichzelf en het terrein te tonen aan belangstellenden, is “gewoon begonnen” met de herontwikkeling.
 
In 2011 is het concept voor de herontwikkeling van het gebied uitgewerkt in een masterplan door Pi de Bruijn. De centrale gedachte van dit masterplan: “Culturele bedrijven en ondernemers brengen op Noordkade kunst, cultuur en food samen”. In combinatie met de industriële achtergrond, levert dit een unieke en onderscheidende locatie op waar veel kansen liggen. Vervolgens zijn door te “tuinieren” met de mogelijkheden van de gebouwen diverse partijen geïnteresseerd voor het gebied. Cruciaal hierin was het besluit in 2012 van de gemeente Veghel (nu Meierijstad) om deel te nemen in de gebiedsontwikkeling en alle kunst- en cultuuractiviteiten te concentreren op de Noordkade . Met de komst van de servicebioscoop Industry, restaurant Wittern, restaurant P’rooflokaal (nu Silly Fox) en evenementen in de Koekbouw kreeg het gebied tegelijkertijd een stevige commerciële impuls.
 
Met de intrek van de stichtingen Phoenix Cultuur (muziek, dans, cultuureducatie, Kreatech), Kunstgroep De Compagnie (voorstellingen, exposities), Cultuurhaven Veghel (zalenverhuur, Afzakkerij), Fabriek Magnifique en de komst van jongerencentrum De Kluis op de Noordkade is in 2013 fase 1 van het kunst- en cultuurcluster (nu Cultuurfabriek Noordkade)  in gebruik genomen. Eind 2013 is door de gemeente en het bestuur van theater De Blauwe Kei besloten de theaterfunctie (als fase 2 van het kunst- en cultuurcluster) van het Stadhuisplein te verplaatsen naar de Noordkade en kon de planvorming voor de nieuwe zalen beginnen. In de loop van 2015 en in latere jaren zijn ook de Jumbo Food Markt en Academy, Pieperz (beste friet van Brabant), de Proeffabriek (waarin lokale ondernemers hun producten bereiden en verkopen), de Escape Room en cursussen van het ROC in het gebied van start gegaan.
 
Het nieuwe theater en de brug
Met de realisatie van de nieuwe theaterzalen, in combinatie met de bouw van de brug die de Noordkade met de Zuidkade verbindt, wordt nu de volgende ambitieuze stap gezet in de gebiedsontwikkeling. In de nieuwe middenzaal en foyer (een ontwerp van architect Kurt Gouwy) kunnen, afhankelijk van het type voorstelling of congres, tot 700 bezoekers worden ontvangen. Daarnaast worden er drie kleinere zalen in gebruik genomen, te weten de Podiumzaal (235 stoelen), het Magazijn (100 stoelen) en de Theaterstudio (65 stoelen). De totstandkoming en de exploitatie van het nieuwe theater is evenals bij het kunst- en cultuurcluster fase 1 een samenwerkingsverband tussen Noordkade Ontwikkeling (bouw en eigenaar casco theater en foyer), de gemeente Meierijstad (huurder en investeerder in theatertechniek en inventaris) en de stichting Cultuurfabriek Noordkade, waarin de theaterfunctie van De Blauwe Kei is ondergebracht (exploitant).



Tegelijk met de ingebruikname van het nieuwe theater wordt de op 19 december jl. geplaatste brug over de Oude Haven afgebouwd. De brug bestaat uit een openbaar toegankelijk deel en een brugdeel dat specifiek door Jumbo kan worden gebruikt en sluit direct aan op de foyer van het theater. Door de brug wordt de Noordkade voorzien van een extra toegang voor bezoekers. Aan de zijde van de Zuidkade worden meer dan 100 extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Momenteel wordt ook de uitbreiding van het hoofdkantoor van Jumbo aan de Zuidkade (Jumbo Tech Campus), die aansluit op de brug, binnen een samenwerking tussen Jumbo, Bouwbedrijf Van de Ven en de gemeente Meierijstad voorbereid.



Dynamiek
De Noordkade blijft in beweging! Voor de uitbreiding van verschillende functies zijn er alweer plannen in ontwikkeling. Daarnaast wordt de openbare ruimte binnen het gebied fasegewijs verbeterd. Dit gebeurt onder meer doordat Noordkade Ontwikkeling in samenwerking met de gemeente Meierijstad een reconstructie van de weg tussen het Heilig Hartplein en de silo’s op het terrein gaat uitvoeren. Hierdoor wordt de entree van de Noordkade langs de Oude Haven aantrekkelijker voor fietsers en voetgangers.
 
In de directe omgeving van de Noordkade blijft de dynamiek onverminderd hoog. Zoals gezegd wordt het hoofdkantoor van Jumbo uitgebreid met de Tech Campus en is ook buurman Friesland Campina bezig met de uitbreiding en optimalisering van zijn bedrijfsvoering  aan de NCB-laan (met de restwarmte uit de bedrijfsvoering van Friesland Campina wordt het Noordkade-complex verwarmd). Een belangrijke ontwikkeling is voorts de verbreding van de provinciale weg N279 naar 2 x 2 rijstroken ter hoogte van de kern Veghel. Dit betekent onder meer dat een aanpassing van de aansluitingen NCB-laan en Zuidkade zal plaatsvinden.
 
Projectmanagement
Vanwege de hoge mate van dynamiek in de (deel)projecten en de omgeving is er veelvuldig overleg met direct betrokken partijen en diverse adviseurs in stuurgroepen, werkgroepen, ontwerp- en bouwteams. Daarbij is de centrale insteek, dat de projectorganisatie bijdraagt aan het ontwikkelen van tempo om te komen van idee c.q. schetsplan naar realisatie. Dit vergt een belangrijke inspanning van alle partijen wat betreft de wijze van samenwerking en het respecteren van wederzijdse belangen. Een belangrijk element in de planvorming is daarnaast het tijdig delen en bespreken van ideeën en ontwerpen met omwonenden. De projectorganisatie is geformeerd  rond een aantal gezamenlijk gedragen resultaten:

  • Bouw van casco en afbouw (theatertechniek en inrichting) van het kunst- en cultuurcluster fase 2 (middenzaal, tussenzone, kleine zalen);
  • Bouw van de brug Noordkade-Zuidkade;
  • Transitie organisatie Blauwe Kei naar theaterorganisatie Noordkade (ontwikkeling organisatie Cultuurfabriek Noordkade);
  • Te maken (contract)afspraken tussen gemeente Meierijstad, eigenaar (Noordkade Ontwikkeling) en gebruiker (Cultuurfabriek Noordkade/De Blauwe Kei);
  • Realisatie ambitie reconstructie openbare ruimte;
  • Totstandkoming afwijkingen van bestemmingsplannen en omgevingsplan;
  • Afstemming met provincie over invulling provinciale objecten;
  • Bouw van de Jumbo Tech Campus (afstemming tussen gemeente Meierijstad en Jumbo over de uitbreiding van het hoofdkantoor).


Kom naar de Noordkade!
In de afgelopen jaren hebben al veel bezoekers hun weg naar de Noordkade gevonden. Nu het theater zijn deuren heeft geopend, is het toch al omvangrijke aanbod op het gebied van kunst, cultuur en food nog verder uitgebreid. Met het nieuwe theater is de Noordkade dé centrale plek voor (professionele) voorstellingen in Meierijstad en een bezoek meer dan waard!
 
 
* Arjen van den Boogaart (Louter projectmanagement) en Stefan van Bogget (Rho adviseurs voor leefruimte) zijn als projectmanager namens de gemeente Veghel (nu Meierijstad) verantwoordelijk  (geweest) voor de gebiedsontwikkeling Noordkade-Zuidkade.
 
 

Deel deze pagina

Posted by Eric van der Aa on 01/09 at 11:50 AM

De Haagse oplossing voor de mestfraude

Hoe reageert de Haagse politiek op recente onthullingen over grootschalige mestfraude? Eric van der Aa verbaast zich in zijn column in het vakblad Toets

Deel deze pagina

Posted by Guido van Loenen on 12/11 at 10:20 AM

#Hoedan

In de gemeente Beuningen worden duidelijke doelen gesteld als het gaat om energietransitie. In een gebiedsproces met de samenleving gaan we met een missie op pad, zo schrijft Guido van Loenen in een column in het magazine Ruimte+Wonen. Je leest zijn bijdrage hier.  

Deel deze pagina

Posted by Remco Smit on 10/30 at 08:12 AM

Parkeernormen staan geparkeerd



‘De gemeente toetst uw aanvraag met behulp van de vastgestelde parkeernormen’, zo valt te lezen op de website van een willekeurige gemeente. Voor ieder te realiseren bouwplan eist een gemeente dat het plan voldoet aan de geldende parkeernorm. Maar zijn de gemeentelijke parkeernormen nog van deze tijd? Te vaak toetsen we bouwplannen aan achterhaalde cijfers. Acht, negen en soms wel tien jaar oude documenten zijn de basis voor het bepalen van de parkeerbehoefte van een toekomstbestendige ontwikkeling. Wat gaat hier fout?

De afgelopen maanden heb ik mij geregeld met verbazing gebogen over parkeervraagstukken. Vaak in opdracht van ontwikkelaars, maar in afstemming met de gemeente. Zo vroeg een gemeente ons rekening te houden met het feit dat de plaatselijke parkeernorm vandaag de dag niet meer aansluit bij de kenmerken van het projectgebied. Met de achterliggende vraag of wij rekening konden houden met een voorstel om af te wijken van de geldende parkeernorm middels ontheffing. Bij een andere gemeente liep de discussie vast op de vastgestelde minimale en maximale parkeernorm. Want het autobezit in een bepaalde kern van de gemeente week inmiddels dermate af van het gemiddelde, dat de geldende parkeernorm hier wellicht niet meer passend zou zijn.
 
Kortom, door gebrek aan actuele parkeernormen rekenen we ons suf met verouderde cijfers. Past een ontwikkeling niet? Dan toch maar een bouwlaag minder om onder aan de streep goed uit te komen, toch? Dit gaan ten koste van het bouwplan en bijkomende voordelen. Zonde! En wanneer dat plan uiteindelijk is gerealiseerd, dan stellen we hele andere eisen aan bereikbaarheid, leefbaarheid en personenmobiliteit. We maken namelijk een enorme transitie door. De zelfrijdende auto gaat zijn intrede doen en de (elektrische) fiets helpt ons steeds grotere afstanden overbruggen. Daarnaast zijn er hoogwaardige openbaar vervoerverbindingen ontstaan in en rondom onze steden. Om  nog maar te zwijgen over smart mobility-concepten.

Ja, er zijn gemeenten die wél werken met nieuwe parkeernormen. Hierin worden ontwikkelingen zoals bijvoorbeeld autobezit nauwkeurig meegenomen. Uit recent onderzoek van het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid (Kim) blijkt dat tussen 2005 en 2017 het autobezit met twaalf procent is toegenomen. De groei zit vooral bij 65-plussers, bij jongvolwassenen is het autobezit afgenomen (Mobiliteitsbeeld 2017, KiM). Niet verwonderlijk dat de gemeente Amsterdam bij de nieuwe parkeernormen in bepaalde gebieden geen minimale parkeernorm meer hanteert. Want Amsterdam ziet het autobezit al jaren afnemen in met name ‘jonge’ stadsdelen en verwacht dat deze trend de komende jaren doorzet.

Door het schrappen van een minimale parkeernorm krijgen ontwikkelaars ruimte. Ruimte om nieuwe trends in mobiliteit een plek te geven in de planvorming. Daarnaast zijn er hierdoor minder beperkingen voor ontwikkelaars bij (nieuw)bouwprojecten. Dit past in het beeld van de aanstaande Omgevingswet. Het omgevingsplan,  onderdeel  van deze nieuwe wet en opvolger van het bestemmingsplan, maakt ruimte voor maatwerk en schrijft minder regels voor. Parkeernormen moeten straks ‘landen’ binnen deze nieuwe wet.

Ik zeg: genoeg redenen om parkeernormen te herzien! Wij denken graag met u en de gemeente mee. Eerst kijken we uit naar de preview van de nieuwe CROW-parkeerkencijfers tijdens het nationaal verkeerskundecongres. Veel gemeenten zijn met de parkeernormen volgend aan deze kencijfers. Wellicht komen de parkeernormen daarom sneller uit de ‘parkeerstand’ dan we nu vermoeden.

 

Deel deze pagina

Posted by Stefan van Vessem on 10/20 at 09:46 AM

Vergunning is meer dan opsomming van verplichtingen



In mijn eerdere blogs heb ik aangegeven hoe belangrijk een voortraject is in een vergunningprocedure. Uit alle berichten en conceptstukken blijkt daarnaast dat de nieuwe Omgevingswet volledig inzet op het voortraject van een procedure. Nóg meer dan onder het huidige regime van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Al die dure onderzoeken die worden geëist door een gemeente of provincie. Als overheid jaagt je een initiatiefnemer op enorme kosten. Kan dat niet anders?

Het antwoord is, als zo veel dingen, niet zwart of wit. Ik zal de laatste persoon zijn die beweert dat al die onderzoeken niet veel geld kosten. Ik wil in dit blog alleen wijzen op de andere kant van die verleende vergunning. Het is namelijk echt meer dan enkel een verzameling van voorschriften die je verplichten binnen kaders te blijven en waarvoor je een vermogen aan ‘nutteloze’, tijdelijk houdbare onderzoeken uitvoert. Of het nu gaat om een omgevingsvergunning bouwen, afwijken van bestemmingsplan, Waterwetvergunning of een omgevingsvergunning milieu. Een vergunning legt niet alleen beperkingen op. Het geeft je ruimte om je plan te verankeren in wetgeving. Het levert je rechten op!

Ik geef een voorbeeld: bedrijf X vestigt zich op een industrieterrein. Bekend is dat de beschikbare ruimte op het gebied van geluid niet enorm groot is. Bedrijf X voorziet voor de toekomst echter een verdubbeling van de benodigde oppervlakte. Dat zou in een tweede fase kunnen worden gerealiseerd. Neem je in de vergunning die beoogde bedrijfsuitbreiding mee of niet? Het benodigde onderzoek voor ‘fase 1’ is eenvoudiger en goedkoper. Het meenemen van fase 2 in je vergunning vraagt anticiperen op een situatie die nog niet bestaat. Lastig? Ja, kostbaarder? Ook ja. Verstandig? Ik zeg dubbel en dwars nog een keer ja!

Het nu claimen van die geluidruimte voorkomt dat de geluidruimte door de buurman zal worden ‘weggesnoept’. Een andere afweging kan zijn: stel dat ‘fase II’ nooit gaat worden gerealiseerd, heb ik dan voor niets dat hele uitgebreide vergunning traject opgetuigd? Mijn antwoord is nee! Dat opgetuigde vergunning traject heeft er namelijk toe geleid dat je bruikbare milieuruimte ‘in portefeuille’ hebt. Met de fysieke ruimte die in Nederland steeds beperkter wordt kan de investering in een uitgebreid vergunning traject met zorgvuldige onderzoeken wel eens heel erg lonend zijn. Het terrein ‘fase II’ heeft namelijk vastgelegde milieuruimte, verworven rechten die klinkende munt waard is. Een mogelijke productieverdubbeling is verzekerd, in ieder geval aan de vergunningenkant. Zelfs bij het niet in gebruik nemen van fase II zou de investering aan de voorkant wel eens waardevoller kunnen zijn dan sparen op dit moment bij de bank.

Nu is bovenstaand voorbeeld met geluid tastbaar en vrij typisch. Het geldt echter ook voor alle andere gebieden zoals planologische verankering in een bestemmingsplan, externe veiligheid, geur of stikstofdepositie. Ook in je Waterwetvergunning of Wet natuurbeschermingsvergunning is ‘ruimte’ te verankeren. Dat laatste zeer zeker nu die bubbel nog niet gebarsten is zoals collega Eric van de Aa in zijn blog benoemt.

Een vergunning is dus zeker veel meer dan een opsomming van opgelegde beperkingen. Ik benadruk bij mijn klanten altijd de afweging van het vastleggen van rechten die een ruim ‘vergunningjasje’ voor de toekomst  kan opleveren. Onderwerpen als toekomstbestendigheid en ruimte om uit te breiden moeten in het voortraject niet worden onderschat. Een vergunning is namelijk meer dan een opsomming van verplichtingen.

 

 

 

Deel deze pagina