Hoe de Ladder voor duurzame verstedelijking helpt bij een zorgvuldige afweging van functies
Auteur: Joost Jansen
Steeds meer gemeenten herontdekken hun stationsomgeving. Deze vaak centraal gelegen gebieden bieden kansen voor de ontwikkeling van nieuwe, levendige stadsbuurten met een mix van wonen, werken en voorzieningen.
Hoe zorg je ervoor dat dergelijke ruimtelijke plannen flexibel blijven én binnen de kaders van duurzaam beleid passen? En kan de Ladder voor duurzame verstedelijking daarbij een waardevol hulpmiddel zijn?
In deze blog deel ik graag inzichten die we als Rho Adviseurs hebben opgedaan rondom de Ladder voor duurzame verstedelijking.
De Ladder als kans, niet als belemmering voor woningbouw
De Ladder voor duurzame verstedelijking is vastgelegd in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en verplicht gemeenten en ontwikkelaars om bij projecten vanaf 12 woningen de behoefte te beschrijven. Dit voorkomt onnodige leegstand en stimuleert zorgvuldig ruimtegebruik.
Toch wordt de Ladder in het politieke debat op dit moment neergezet als één van de overbodige regels die de woningbouw vertraagt. De Ladder zou een belemmering zijn voor nieuwe woningbouwprojecten, omdat je eerst binnen de steden en dorpen moet kijken of je daar kunt bouwen. Dit klopt niet. Voor woningbouwprojecten is de onderbouwing doorgaans eenvoudig: de woningbehoefte is evident. Het is niet realistisch – en ook niet wenselijk – om jaarlijks 100.000 woningen binnenstedelijk te realiseren. Dit zou ten kosten gaan van een groene en gezonde leefomgeving.
Een deel van de woningen zal dus buitenstedelijk gebouwd moeten worden. Diverse provincies passen hun omgevingsverordening hierop aan, zodat bouwen aan de randen van steden en dorpen makkelijker wordt. De uitdaging daarbij zit dan in het realiseren van betaalbare en kwalitatief goede woningen en niet in de Ladder zelf. De Ladder helpt in dit geval juist bij het onderbouwen van de keuzes, bijvoorbeeld door te bepalen welk deel van de woningopgave binnen en welke buiten de stad moet worden ingevuld en voor welke doelgroepen. De kwalitatieve onderbouwing in de Ladder speelt een belangrijke rol in de verantwoording.
De Ladder is geen rem op woningbouw, maar een kompas voor slimme ruimtelijke keuzes."
De uitdaging bij multifunctionele gebiedsontwikkkeling
Waar de Ladder weinig barrières opwerpt voor woningbouw, ligt dat anders bij stedelijke functies met een oppervlakte vanaf 500 m² bvo. Hier wordt het complexer. Dat komt omdat brede, gemengde bestemmingen vaak draaien om multifunctionaliteit: bruisende stadsbuurten met veel woningen, levendige plinten, ruimte voor werkgelegenheid, ontmoeting en een breed palet aan voorzieningen. Voor ontwikkelaars is het aantrekkelijk als er niet teveel restricties zitten aan de functies die mogelijk worden gemaakt in de plint, zodat zij kunnen inspelen op de actuele behoeften en de marktvraag. Gemeenten daarentegen, hebben de verantwoordelijkheid om te zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies. Dit om leegstand en onnodige concurrentie met de bestaande commerciële functies tegen te gaan. In dit geval dwingt de Ladder tot het maken van zorgvuldige afwegingen en keuzes. In de ladderonderbouwing moet namelijk de behoefte worden beschreven aan wat er maximaal planologisch mogelijk wordt gemaakt.
Een levendige stadsbuurt ontstaat niet vanzelf. Je moet ruimte laten voor flexibiliteit, maar ook sturen op een evenwichtige functieverdeling."
Flexibel toepassen van de Ladder bij gebiedsontwikkeling
Bij een gebiedsontwikkeling die opgeknipt is in delen, is het verstandig om binnen de planologische regeling het programma per deelgebied nader te specificeren met bovengrenzen per functie. In dit soort situaties stellen we voor om te komen tot een optimaal programma voor het eerste deelgebied waarbij er ruimte blijft voor enige flexibiliteit, maar tegelijk wordt voorkomen dat er in de andere deelgebieden straks geen programma meer onderbouwd kan worden. Dit gebeurt in twee stappen.
Stap 1: bepalen van de behoefte aan functies
In deze stap bepaal je welke behoefte er is aan woningen en aan commerciële en maatschappelijke functies. Belangrijke vragen hierbij zijn:
- Wat versterkt de identiteit van het deelgebied?
- Wat is er nodig voor het goed functioneren van het deelgebied bij een toename van het aantal inwoners?
- Kan het gebied iets toevoegen aan het voorzieningenaanbod van de stad als geheel?
- Zijn de functies beleidsmatig gewenst?
Deze analyse biedt een goede onderbouwing aan het programma en geeft houvast voor het maken van plannen die leegstaand voorkomen.
Stap 2: uitwerken van de Ladder
Na vaststelling van de gewenste functies en het maximale programma per functie, wordt de Ladder verder uitgewerkt. Hierbij is het belangrijk dat er geen grote harde (onbenutte) plancapaciteit overblijft in het eerste deelgebied, zodat andere deelgebieden niet onnodig worden beperkt.
Praktijkcase
Dat de Ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering hoeft te zijn, maar juist een waardevol instrument is, heeft zich in onze adviespraktijk al meerdere keren bewezen. Bijvoorbeeld in Zwolle, waar het gebied rond het station en het spoor wordt omgetoverd tot een nieuw stuk stad. Een treffend voorbeeld van hoe onze aanpak in de praktijk werkt.
Hoe zorg je ervoor dat de Ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering is voor een (gefaseerde) ontwikkeling, waarvan de exacte invulling nog niet duidelijk is?
Meer hierover lees je in onze praktijkcase Spoorzone Zwolle.
Benieuwd hoe jij de Ladder voor duurzame verstedelijking slim kunt inzetten in jouw project?