Stedenbouwkundig plan Hannekerveld als pilot voor het omgevingsplan

Parallel aan het ontwerp- en participatieproces waarin onze stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten hebben toegewerkt naar het stedenbouwkundig plan, wordt door onze juristen, planologen en planeconomen, sámen met het team van de gemeente Losser, toegewerkt naar de nieuwe structuur voor het omgevingsplan. Een omgevingsplan waarin de eerste ruimtelijke regels, milieuregels en mogelijk regels kostenverhaal zijn opgenomen.

Het woningbouwplan Hannekerveld in Losser wordt begin 2025 als eerste wijziging omgevingsplan van de gemeente Losser gepubliceerd en vormt daarmee de basis voor de structuur van het gemeentedekkend omgevingsplan.

Flexibiliteit is een belangrijk uitgangspunt in zowel het programma als de fasering van deze ontwikkeling. Een ruimtelijk raamwerk – in plaats van een volledig uitgedetailleerd plan – biedt hiervoor een uitkomst. Vanuit een analyse van het landschap, de historie, de bodemopbouw, klimaatadaptatie, waterhuishouding, verkeer, stedenbouw en ruimtelijke kwaliteit, hebben we de kernkwaliteiten als uitgangspunt voor de ontwikkeling van het Hannekerveld geformuleerd. Met het landschap als basis voor een stedenbouwkundig raamwerk, en een beoogd programma als vertrekpunt voor de invulling daarvan.

Het stedenbouwkundig plan Hannekerveld is tot stand gekomen op basis van een zorgvuldig ontwerp- en participatieproces. Buurtbewoners en overige geïnteresseerden zijn op verschillende momenten in het proces meegenomen in de ontwerpkeuzes. De input, vragen, opmerkingen en tips van bewoners zijn in de projectgroep afgewogen en verwerkt tot (concept) schetsen, waarop de otwerpkeuzes zijn gebaseerd. Het participatieproces bestond uit drie openbaar toegankelijke informatieavonden, waarin vanuit een uitgangspuntenkaart, via een modellenstudie is toegewerkt naar het definitieve plan.

Het bestaande landschap vormt de basis voor de ontwikkeling. De bestaande houtwalstructuur wordt doorgetrokken in het plan en versterkt, nieuwe groenstructuren worden toegevoegd. Daarbij is het bestaande hoogteverschil als uitgangspunt genomen. Het Hannekerveld ligt op de flank van de stuwwal Oldenzaal-Enschede, waardoor het gebied van west naar oost afloopt. Dit hoogteverschil wordt gebruikt om op een natuurlijke manier neerslag af te voeren naar de lager gelegen gebieden in het oosten. Het groen-blauwe raamwerk vormt het landschappelijk kader waarbinnen de woonvelden zijn georganiseerd.

Aan de noordzijde grenst het Hannekerveld aan de Honingloweg, een landweg met een meer agrarisch karakter. Om een goede overgang te maken, neemt de dichtheid qua bebouwing af richting de noordzijde. Langs de Honingloweg komen nieuwe woonerven in een groene omgeving. De erven hebben de uitstraling van een modern agrarisch erf met een hoofdgebouw en schuren. De woningen zijn geclusterd rond een gemeenschappelijk erf, zodat de tuinen een mooie overgang vormen naar de groene ruimte rondom het erf.

Binnen de hoofdgroenstructuur is een fijnmazig netwerk van wandelpaden en verblijfsruimtes aanwezig. Het groen biedt veel ruimte voor een klimaatadaptieve inrichting met kleinschalig groen in aanvulling op de houtwalstructuur. Daarnaast wordt de waterberging in de openbare ruimte georganiseerd door het aanleggen van wadi’s. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt niet meer verharding gerealiseerd dan noodzakelijk. De materialisering sluit aan bij het klimaatadaptieve en dorpse karakter van Hannekerveld.

Binnen het stedenbouwkundig plan Hannekerveld is een aantal bijzondere woningtypologieën opgenomen. Om te kunnen voldoen aan de vraag naar goedkopere woningen, zijn op drie zichtlocaties van het plan, rug-aan-rug boerderijen opgenomen. Binnen één bouwvolume worden 8 levensloopbestendige of 12 starterswoningen rug-aan-rug ontwikkeld, met de uitstraling van één boerderij, passend in het Twentse landschap. Elke woning heeft een eigen tuin, bijgebouwen worden gecombineerd, parkeren gebeurt in een cluster in het groen. Per woning betekent dit een aanzienlijke besparing van de bouwkosten én de grondkosten. Daarnaast is er plek voor 16 beneden-bovenwoningen, met de uitstraling van reguliere rijwoningen. Hiermee wordt voldaan aan de vraag naar extra betaalbare woningen.

In het beeldkwaliteitsplan worden randvoorwaarden gesteld aan de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. Hiermee wordt de ambitie ten aanzien van de inrichting en uitstraling van de nieuwe wijk vastgelegd. Het beeldkwaliteitsplan biedt inspiratie voor bewoners en voorziet in een samenhangend en prettig beeld voor het Hannekerveld, waarmee wordt aangesloten op een moderne wijk, passend in het Twentse landschap.

Foto: Jaimi van Essen

Bij het opstellen van de eerste wijziging van het omgevingsplan voor Losser begeleiden we de gemeente bij zowel de keuzes omtrent structuur als de inhoudelijke keuzes. Tijdens het opstellen namen we de gemeente in verschillende werksessies mee in de wijze waarop het omgevingsplan werkt en zijn fundamentele keuzes gemaakt ten aanzien van de structuur. Daarbij is het Stappenplan wijzigen omgevingsplan van de VNG doorlopen. In aanvulling hierop, hebben wij de door ons ontwikkelde regelanalyse toegepast. De regelanalyse in een hulpmiddel voor het in beeld krijgen van wat in een omgevingsplan moet en kan worden geregeld. Dit geeft houvast bij het doorlopen van de werkstappen die nodig zijn om te komen tot een wijziging van het omgevingsplan. De keuzes die in dit kader zijn gemaakt, zijn ook direct relevant voor het toekomstige, gemeentedekkende omgevingsplan van Losser. Ze zijn daarom ook vastgelegd in een handboek omgevingsplan. Dit borgt dat bij nieuwe wijzigingen van het omgevingsplan dezelfde systematiek wordt toegepast en het plan werkbaar, uitbreidbaar en beheersbaar is en blijft.

Met de opgestelde wijziging omgevingsplan heeft gemeente Losser direct een eerste set basisregels voor woningbouwontwikkelingen. Deze regels en de keuzes die hieraan ten grondslag liggen, kunnen worden gebruikt om het omgevingsplan verder uit te rollen over de gemeente.

We bedanken gemeente Losser voor de prettige samenwerking. Erg mooi om dit plan in nauwe afstemming met de gemeente en de inwoners van Losser tot stand te zien komen!