Ontwikkelkader Drostenerf en Zandberglocatie IJsselmuiden

In de loop der jaren is het gebruik van de locatie versnipperd en de ruimtelijke kwaliteit en samenhang achteruit gegaan. Gelijktijdig staat de gemeente Kampen voor een flinke woningbouwopgave. De scholenlocatie is in beeld om een deel van deze woningbouwopgave te laten landen. In de huidige situatie zijn enkele maatschappelijke functies tijdelijk gehuisvest. De toevoeging van de woonfunctie betekent dat het gebied een ander karakter gaat krijgen. Dit biedt kansen om het gebied te herontwikkelen, en mét deze ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren, het openbare karakter te versterken, de samenhang terug te brengen en de invulling van dit gebied te vernieuwen mede door woningbouwontwikkeling.

Het doel is om een samenhangende ontwikkeling te realiseren waarbij de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en het dorpse karakter van IJsselmuiden versterkt wordt. Door het versterken van de ruimtelijke samenhang, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. We bouwen verder aan het verhaal van ‘de plek’. Met als beoogd programma de realisatie van woningbouw met een focus op betaalbare woningen voor de doelgroepen senioren en starters en een onderwijsfunctie. Waarbij we toekomstgericht en klimaatadaptief ontwikkelen. Samen met inwoners en met ruimte voor vernieuwing.

We hebben in een uitvoerig proces toegewerkt naar het programma van uitgangspunten voor de te ontwikkelen gebouwen en de daarmee samenhangende buitenruimte voor het Drostenerf en de Zandberglocatie. Het ontwikkelkader geldt als randvoorwaardelijk kader, waarmee een marktpartij wordt uitgedaagd om de locatie tot ontwikkeling te brengen.

Het programma van uitgangspunten is onderverdeeld in de volgende onderwerpen:

Per onderwerp worden op basis van een set met eisen en opgaven de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de te herontwikkelen locatie vastgelegd. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen eisen en opgaven. Eisen gelden als harde randvoorwaarden voor de ontwikkeling, opgaven gelden als thema’s waar aandacht voor moet zijn in de planvorming en waar voor een ontwikkelaar ruimte is om zelf nadere invulling aan te geven. De (ruimtelijk relevante) uitgangspunten van de verschillende onderwerpen komen per deelgebied samen in het stedenbouwkundig raamwerk. Dit kaartbeeld geeft de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor het deelgebied weer.

Het ontwikkelkader is tot stand gekomen op basis van een uitvoerig ontwerpproces. Het Drostenerf heeft een bijzondere positie binnen de stedenbouwkundige structuur van IJsselmuiden. Het uitgangspunt bij ontwikkeling van deze locatie is dat het gebied als parkzone de schakel vormt tussen de samenkomende structuren van omliggende buurten. De bebouwing voegt zich binnen deze parkzone. Op basis van het beoogd programma en de mogelijkheden die het gebied biedt, worden vier deelgebieden onderscheiden, deze verschillende deelgebieden lenen zich voor een verschillend programma met een ander karakter.

Het Drostenerf wordt benaderd als één gebied. De openbare ruimte is een belangrijke verbindende factor in het gebied. Er is sprake van een eenduidige, parkachtige inrichting van de openbare ruimte waar de bebouwing in de vorm van losse elementen in is gepositioneerd. De openbare groenstructuur en de routes in de openbare ruimte zijn hoofdzakelijk oostwest gericht, aansluitend op de wijkoverstijgende groenstructuur.

Met de bebouwing daarentegen, wordt aansluiting gezocht bij de stedenbouwkundige structuur aan de noordzijde van het gebied. De nieuwe bebouwing bestaat uit solitaire gebouwen in het groen. Deze bebouwing sluit qua positionering en richting aan op essentiële structuren en plekken van het gebied aan de noordzijde. Vanuit de omgeving zorgt dit tegelijkertijd voor zichtrelaties, vanuit de wijk, door het plangebied. De zuidzijde van het gebied is zo open mogelijk.

Het programma wordt in vier clusters verspreid over het gebied, waardoor een afwisseling ontstaat tussen bebouwing en groen. Bebouwing is compact en is qua architectonische uitstraling één familie. De gebouwen gaan op eenzelfde wijze een relatie aan met het groen en zijn als opeenvolgende elementen
gepositioneerd in het groen. Hierdoor is sprake van een samenhangend beeld in oost-west richting. Bebouwing voegt zich naar het groen.

Ontsluiting van de gebouwen en het parkeren gebeurt aan de noordzijde van de bebouwing. De zuidzijde van het plangebied blijft vrij van verharding en auto’s. De zuidrand van het gebied bestaat uit een openbare parkzone, met ruimte voor verschillende functies, waaronder ruimte voor waterberging, sport en spel, verblijfsruimte en een schoolplein.

Binnen de kaders is vervolgens gestart met een modellenstudie, wat is mogelijk op de plek, op welke manier vertaalt zich dit naar een programma, en niet onbelangrijk is het ook financieel haalbaar? Onze stedenbouwkundigen hebben in nauwe samenwerking met ons team ontwikkel- en investeringsstrategie samengewerkt aan een modellenstudie voor de gebieden.

Door gelijktijdig met het tekenen ook aan de modellen te rekenen ontstaat in een vroeg stadium inzicht in de financiële haalbaarheid van de modellen. Het inzicht in de financiële haalbaarheid kan helpen bij de afweging en uitwerking van een voorkeursmodel.

Daarnaast geeft inzicht in de financiële haalbaarheid ook inzicht in de haalbaarheid van de gewenste ambities. Hierdoor kunnen ambities of programmatische keuzes bijgesteld worden of eventueel ambities of programma aan het afwegingskader toe gevoegd worden indien de financiële resultaten dit toelaten.

Uiteindelijk is het van belang, dat de kaders die we vaststellen, ook financieel uitvoerbaar zijn. Door deze extra stap krijgen we vroeg in het proces inzicht in de haalbaarheid.

Bij de herontwikkeling van de scholenlocaties in IJsselmuiden hebben we te maken met veel verschillende partijen. De huidige bewoners uiteraard, maar ook omwonenden en gebruikers van het gebied. Heldere communicatie en duidelijke verwachtingen zijn belangrijk.

De eerste avond was met name bedoeld om te informeren, en gebiedskennis op te halen. De tweede avond zijn de eerste schetsstudies getoond, waarover het gesprek is gevoerd. Op de derde avond zijn de conceptplannen getoond en is in een aantal minipresentaties dieper ingegaan op de plannen.

Na een uitvoerig planvorming- en participatieproces, heeft de gemeenteraad op 11 juli 2024 het plan voor de Zandberglocatie vastgesteld. Op 27 februari 2025 heeft de gemeenteraad de uitgangspunten voor de herontwikkeling van het deelgebied Drostenerf vastgesteld. De besluitvorming voor de Eben-Haëzerlocatie moet nog plaatsvinden.

Emiel Oude Wesselink (projectleider)
Toine van Laere
Sanne Francissen en Eelkje Pries (niet meer werkzaam bij Rho Adviseurs)