Hoe zorg je voor ruimtelijke kwaliteit, samenhang en haalbaarheid in een gebied waar de ontwikkeling nog moet beginnen?
Voor gemeenten waar nog geen concrete plannen of initiatieven zijn voor een gebied, maar wel behoefte is aan richting, biedt een stedenbouwkundig ontwikkelkader uitkomst. Het geeft vroegtijdig grip op de wenselijke ontwikkelingsrichting en de opbrengstpotentie van een locatie, nog vóordat de ontwikkelende partijen aan zet zijn.
Bij Rho Adviseurs ontwikkelen we dergelijke kaders op basis van een ruimtelijke analyse en een modellenstudie. Deze dwingen tot het maken van keuzes: wat willen we op deze plek realiseren? Welke bebouwing past daarbij? Hoeveel woningen zijn er nodig om het plan economisch uitvoerbaar te maken? Wat willen we op voorhand vastleggen als harde eis en waar laten we ruimte voor verrassende ideeën?
Door al deze aspecten zorgvuldig af te wegen, ontstaat een stedenbouwkundig wensbeeld dat richting geeft aan verdere planvorming.
Bij Rho Adviseurs ontwikkelen we dergelijke kaders op basis van een ruimtelijke analyse en een modellenstudie. Deze dwingen tot het maken van keuzes: wat willen we op deze plek realiseren? Welke bebouwing past daarbij? Hoeveel woningen zijn er nodig om het plan economisch uitvoerbaar te maken? Wat willen we op voorhand vastleggen als harde eis en waar laten we ruimte voor verrassende ideeën?
Door al deze aspecten zorgvuldig af te wegen, ontstaat een stedenbouwkundig wensbeeld dat richting geeft aan verdere planvorming.
We passen deze aanpak toe in uiteenlopende projecten: van binnenstedelijke herontwikkelingen tot maatschappelijke voorzieningen in woonwijken.
Hieronder twee recente voorbeelden die laten zien hoe een stedenbouwkundig ontwikkelkader in de praktijk werkt:
Herontwikkeling met kwaliteit: Drostenerf, IJsselmuiden
Ijsselmuiden is volop in ontwikkeling. In de naoorlogse uitbreidingen van het dorp zijn verschillende ontwikkelgebieden aangewezen. Hier liggen kansen om de stedelijke structuren te versterken en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Voor een scholenlocatie middenin het dorp, zijn wij op zoek gegaan naar kansen voor herontwikkeling.
In de loop der jaren is het gebruik van de locatie versnipperd en is de ruimtelijke samenhang achteruit gegaan. Gelijktijdig staat de gemeente Kampen voor een flinke woningbouwopgave. Met de herontwikkeling van deze inbreidingslocatie kunnen tegelijkertijd meerdere doelen worden behaald: het toevoegen van circa 80 betaalbare woningen, het versterken van het openbare karakter door een eenduidige parkachtige inrichting van de openbare ruimte en het verbeteren van de ruimtelijke samenhang op wijkniveau.
In een uitgebreid ontwerp en participatieproces hebben onze stedenbouwkundigen en planeconomen meerdere herontwikkelingsscenario’s voor dit gebied onderzocht. Met een modellenstudie en financiële doorrekeningen is toegewerkt naar een voorkeursmodel, dat geleid heeft tot een stedenbouwkundig wensbeeld dat passend is in de omgeving én economisch uitvoerbaar is. Dit wensbeeld is vervolgens vertaald naar een ontwikkelkader met duidelijke ruimtelijke en programmatische richtlijnen, waarmee een marktpartij wordt uitgedaagd om de locatie binnen heldere kaders tot ontwikkeling te brengen.
In een uitgebreid ontwerp en participatieproces hebben onze stedenbouwkundigen en planeconomen meerdere herontwikkelingsscenario’s voor dit gebied onderzocht. Met een modellenstudie en financiële doorrekeningen is toegewerkt naar een voorkeursmodel, dat geleid heeft tot een stedenbouwkundig wensbeeld dat passend is in de omgeving én economisch uitvoerbaar is. Dit wensbeeld is vervolgens vertaald naar een ontwikkelkader met duidelijke ruimtelijke en programmatische richtlijnen, waarmee een marktpartij wordt uitgedaagd om de locatie binnen heldere kaders tot ontwikkeling te brengen.
Zorgvuldige inpassing: de Groeiplaneet, Krimpen aan den IJssel
Krimpen aan den IJssel is al enige tijd bezig met het vernieuwen van onderwijslocaties. In bestaand stedelijk gebied moet dit programma op een zorgvuldige en slimme wijze worden ingepast. Er zijn dus duidelijke stedenbouwkundige kaders nodig om dit aan de voorkant te kunnen waarborgen.
Vanuit Rho Adviseurs hebben wij voor de gemeente gewerkt aan de stedenbouwkundige kaders voor nieuw maatschappelijk vastgoed. We begeleidden de ontwikkeling van de nieuwe sportzaal en Kindcentrum De Groeiplaneet.
In een interactief proces met omwonenden, de schoolleiding en de lokale stichting die sportieve, culturele en maatschappelijke activiteiten organiseert, stelden we de ontwikkelkaders op waarbinnen door marktpartijen, in een Design en Build-opdracht de ontwikkeling kon worden gerealiseerd.
In het ontwikkelkader zijn alle belangrijk ruimtelijke aspecten afgewogen om de ontwikkeling zorgvuldig in de bestaande woonbuurt in te passen: denk aan massa en bouwhoogte, oriëntatie, parkeren, geluid en veilige routes voor kinderen. Belangrijk was ook de gefaseerde uitvoering: eerst werd de nieuwe sportzaal gebouwd, pas daarna kon de oude worden gesloopt en de nieuwe school worden aangebouwd. De pleinruimte rond het gehele gebouw is aangelegd en als laatste is de aanliggende openbare ruimte als schoolzone opnieuw ingericht. Het resultaat is een maatschappelijke blikvanger die goed in de omgeving is ingepast.
Bron: Pellikaan.com
Een stedenbouwkundig ontwikkelkader is meer dan een plan op hoofdlijnen. Het is een strategisch instrument dat ruimtelijke kwaliteit borgt door goed doordacht ruimte te bieden aan initiatieven én het helpt grip te houden op de uitvoering. Juist in een tijd waarin de druk op de ruimte hoog is en de ontwikkelambities groot zijn, is dit onmisbaar!
MEER WETEN?
Wilt u als gemeente of initiatiefnemer vroegtijdig grip op uw ruimtelijke ontwikkelingen?
Onze adviseurs denken graag met u mee over de mogelijkheden van het stedenbouwkundig ontwikkelkader, afgestemd op uw opgave, ambities en lokale context!