Het goed ordenen van de ruimte in Nederland wordt steeds moeilijker. Er is sprake van woningnood. Sommige gemeenten leggen ontwikkelaars op dat twee derde van de te realiseren woningen betaalbaar moet zijn. Tegelijkertijd blijft de voorkeur bestaan om nieuwe woningen binnen de huidige ‘rode contouren’ te realiseren en zuinig om te gaan met ‘groene gebieden’.
Daarnaast zijn er vele ‘sectoraal’ ingestoken eisen, randvoorwaarden en wensen, die allemaal een plek moeten krijgen in de schaarse ruimte in ons land. Denk aan ruimte ten behoeve van klimaatadaptatie, het tegengaan van hittestress, energievoorzieningen, parkeren, speel – en sportfaciliteiten en groen in de buurt, maar ook aan voorwaarden op het gebied van beeldkwaliteit en ruimtelijke structuren.
Deze opgaven spelen in een tijd waarin de grondstoffen en bouwmaterialen duurder zijn geworden, de lonen flink zijn gestegen en er schaarste is aan personeel. In financieel opzicht trekken deze trends een zware wissel op de businesscase van gebiedsontwikkelingen: de kosten stijgen, terwijl de opbrengstpotentie daalt, mede door het vereiste dat twee derde van de woningen betaalbaar moet zijn.
Daar komt nog bij dat met de invoering van de Omgevingswet één van de grootste wetswijzigingen ooit is doorgevoerd. Alle bestemmingsplannen en exploitatieplannen zijn opgegaan in een omgevingsplan van rechtswege. Deze moeten de komende jaren worden omgezet naar de systematiek van de Omgevingswet. Daarmee ontstaat een dubbele opgave voor gemeenten: nieuwe woningbouwontwikkelingen moeten planologisch gemaakt worden en bestaande bestemmingsplannen moeten overgezet worden naar de Omgevingswet. En dat in een tijd waarin een Raad van State-procedure eerder regel dan uitzondering lijkt te zijn.
Daar komt nog bij dat met de invoering van de Omgevingswet één van de grootste wetswijzigingen ooit is doorgevoerd. Alle bestemmingsplannen en exploitatieplannen zijn opgegaan in een omgevingsplan van rechtswege. Deze moeten de komende jaren worden omgezet naar de systematiek van de Omgevingswet. Daarmee ontstaat een dubbele opgave voor gemeenten: nieuwe woningbouwontwikkelingen moeten planologisch gemaakt worden en bestaande bestemmingsplannen moeten overgezet worden naar de Omgevingswet. En dat in een tijd waarin een Raad van State-procedure eerder regel dan uitzondering lijkt te zijn.
Het afwegen van de vele claims op de ruimte in ons land vraagt om een uitgekiende ontwikkelstrategie!
Om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken is een uitgekiende ontwikkelstrategie nodig. Een strategie waarbij inhoudelijke kennis, kennis van de mogelijkheden van de Omgevingswet, maar ook kennis van het proces, de wisselwerking tussen publiek en privaat en het creëren van draagvlak essentieel zijn.
De traditionele ontwikkelstrategieën, verdienmodellen en samenwerkingsverbanden tussen overheid en markt volstaan niet meer. In gebiedsontwikkeling ontstaan nieuwe financieringsconstructies en samenwerkingsverbanden. De belangrijkste veranderingen zijn:
- Rol van gemeente
- Ander ruimtelijk ontwerp
- Duurzaam en energieneutraal
Rol van gemeente
De gemeente faciliteert en regisseert gebiedsontwikkelingen. Ze verwerft selectief aan en wil maximaal kostenverhaal inzetten in plaats van actief grondbeleid waarbij alle risico’s bij de gemeente terecht komen.
Duurzaam en energieneutraal
Wijken moeten gasloos worden. Dit vraagt om een afweging tussen investeringen in woningen, de verlaging van de exploitatielasten van woningen en de aanleg en het beheer van individuele en collectieve warmtenetten.
De oplossingen voor integrale gebiedsontwikkeling kent vele facetten en dimensies!"
Het binnen deze dynamische context zoeken en vinden van financieel haalbare, ruimtelijk en maatschappelijk acceptabele en planologisch geborgde oplossingen voor integrale gebiedsontwikkeling kent vele facetten en dimensies.
We delen graag onze ervaringen, inzichten en visie met u:
Bovenstaande artikelen verschenen in onze nieuwsbrief van december 2024. Wilt u onze nieuwsbrief ook ontvangen? U kunt zich hier aanmelden.