Rho Adviseurs heeft een aanpak ontwikkeld voor het planologisch compacter en toekomstbestendiger maken van centrumgebieden, waarbij planschade c.q. nadeelcompensatie wordt vermeden. Deze aanpak is uitgewerkt voor de Omgevingswet en inmiddels in verschillende kernen toegepast.
Door een duidelijke afbakening te maken van retailgebieden en activiteiten weten ondernemers waar ze aan toe zijn, krijgen vastgoedeigenaren ruimte voor meer activiteiten op locaties waar detailhandel niet meer levensvatbaar is en heeft de gemeente weer een actueel toetsingskader voor initiatieven. Denk hierbij aan nieuwe thema’s als blurring en bezorgeconomie.
Onze aanpak bestaat uit 3 stappen:
- een beleidsvisie op basis van een prognose van de behoefte aan centrumfuncties (dus niet alleen detailhandel) en een inventarisatie van de plancapaciteit;
- De uitwerking van de beleidsvisie in beleidsregels;
- Het wijzigen van het tijdelijk omgevingsplan.
De opgave
Behoefte versus plancapaciteit
Op basis van enerzijds een marktverkenning en anderzijds een specifieke historische trendanalyse, kan een goede prognose worden gemaakt van de behoefte aan de verschillende centrumfuncties in kernen. Door deze te confronteren met de plancapaciteit wordt duidelijk wat de opgave is. Hierbij wordt rekening gehouden met enige overcapaciteit om dynamiek te behouden.
Het uitgangspunt bij de transformatie van centrumgebieden is: duidelijkheid bieden en keuzes maken!"
Onze aanpak
Voorzienbaarheid creëren
- Op basis van een gedegen analyse van de behoefte aan centrumfuncties, dus niet alleen winkels, worden ruimtelijk-functionele keuzes voorbereid. Deze worden met ondernemers en inwoners besproken en getoetst. Dit vormt dan de basis voor de ruimtelijk-functionele beleidsvisie. Een visie met een duidelijk voorstel welk gebied het commerciële centrumgebied van de toekomst wordt en welke gebiedsdelen verder verkleuren richting vooral wonen. Hiermee wordt de verandering voorzienbaar gemaakt.
- De volgende stap is het uitwerken van de beleidsvisie in een set (planologische) beleidsregels over het gebruik van vooral de begane grond van panden en de manier waarop de bestemming van panden die niet meer gebruikt worden voor winkels en horeca verkleuren naar wonen en andere functies. Deze beleidsregels zijn samen met de gemeente “gebotst “ in een uitvoeringstoets op basis van actuele aanvragen voor functiewijzigingen.
- De beleidsregels worden vervolgens vertaald naar regels voor het aanpassen van het tijdelijk omgevingsplan. Wij kiezen hierbij vooralsnog voor het werken met voorrangsregels, die we “over” de bestemmingsplanregels c.q. tijdelijk-omgevingsplanregels leggen. Dit blijkt, mits goed gekoppeld aan de beleidsregels, verrassend eenvoudig, omdat slechts de regels voor het gebruik van bestaande panden voor de activiteiten detailhandel, horeca en andere vormen van bedrijvigheid hoeven te worden aangepast voor situaties waar deze activiteiten zijn gestaakt. De voorrangsregels bepalen dat, wanneer een activiteit voor een bepaalde tijd is gestaakt, deze niet meer opnieuw mag worden opgestart.
Het gaat om het mogelijk maken van gewenste veranderingen!"
Op basis van de nieuwe beleidsregels is inmiddels de eerste omgevingsvergunning voor een gewenste activiteit verleend, wat onder het huidige bestemmingsplan (tijdelijk omgevingsplan) niet mogelijk was. Het wijzigen van het omgevingsplan wordt hier voorbereid. Al met al, een succesvolle aanpak van compacte en toekomstbestendige centrumgebieden!