Een succesvolle aanpak onder de Omgevingswet!

Auteur: Koos Seerden, Projectleider Planvorming en Retail

De oude kooptoeristische centra in Zeeuws-Vlaanderen hebben een lange ervaring met een krimpend winkel-, horeca- en bankenaanbod. Waar deze centra in de jaren ‘80 floreerden dankzij de Belgische bezoekers, viel vanaf begin jaren ‘90 de bodem onder dit kooptoerisme weg door het wegvallen van de meeste prijsverschillen, het opheffen van het bankgeheim tussen Nederland en België, het wegvallen van het concurrentiepositie van de seksshops in Nederland door internet en de verminderde aantrekkingskracht van de weekmarkt (in Axel).

Dit maakte dat het Belgische bezoek in de centra van Axel en Sas van Gent drastisch terugliep. Ze vielen terug op hun functie als boodschappencentrum met iets extra’s. Vervolgens kwam daar nog eens het veranderende winkelgedrag door de opkomst van internet overheen. Met name in Terneuzen heeft dit grote gevolgen gehad. Zo is sinds 2010 70% van de toen in het centrum gevestigde winkelketens verdwenen.

Planologisch waren deze centrumgebieden nog net zo groot als in de hoogtijdagen. Veel pandeigenaren bleven lange tijd hopen op een opleving van het winkelen. Er doet zich vervolgens de situatie voor dat met name supermarkten verder willen groeien op plekken waar geen bestemming detailhandel ligt, terwijl in het centrumgebied duizenden meters bestemming niet of verkeerd worden gebruikt.

Om hier uit te komen en de centra toekomstbestendig te maken heeft de gemeente Terneuzen Rho Adviseurs gevraagd om de centrumgebieden ook planologisch aan te passen aan de nieuwe toekomst en een substantieel deel van de hoeveelheid detailhandelsbestemming te saneren. In opdracht van de provincie Zeeland heeft Rho Adviseurs een inventarisatie van de plancapaciteit voor detailhandel en horeca uitgevoerd, zodat we een beeld hadden van de opgave.

Op basis van enerzijds een marktverkenning en anderzijds een specifieke historische trendanalyse kon een goede prognose worden gemaakt van de behoefte aan de verschillende centrumfuncties in deze kernen. Door deze te confronteren met de plancapaciteit was duidelijk wat de opgave was. Hierbij houden we altijd rekening met enige overcapaciteit om dynamiek te behouden. In Sas van Gent was de behoefte aan centrumfuncties bijvoorbeeld minder dan 20% van de beschikbare plancapaciteit. In Axel was behoefte aan centrumfuncties ca 30% van de plancapaciteit en ook in het centrum van Terneuzen was het saneren van ruim 25% plancapaciteit gewenst.

De aanpak

Samen met de gemeente Terneuzen is voor een aanpak gekozen waarbij op basis van een gedegen analyse van de behoefte aan centrumfuncties (dus niet alleen winkels) ruimtelijk functionele keuzes zijn voorbereid. Deze zijn via participatie avonden en een enquête met ondernemers en inwoners besproken en getoetst. Op basis hiervan is een ruimtelijk-functionele beleidsvisie opgesteld voor de centrumgebieden, met daarin een voorstel welk gebied het commerciële centrumgebied van de toekomst is en welke gebiedsdelen verder verkleuren richting vooral wonen. Hierdoor is de verandering voorzienbaar gemaakt.

Deze beleidsvisies zijn uitgewerkt in een set (planologische) beleidsregels over het gebruik van vooral de begane grond van panden en de manier waarop de bestemming van panden die niet meer gebruikt worden voor winkels en horeca verkleuren naar wonen en andere functies. Deze beleidsregels zijn samen met de gemeente “gebotst “ op basis van actuele aanvragen voor functiewijzigingen.

Op basis van de beleidsregels is een ‘veegplan‘ opgesteld voor de bestemmingen (activiteiten) detailhandel en horeca. Voor de centra van Terneuzen en Sas van Gent zijn deze in december ter visie gelegd. Het aantal zienswijzen was “0”.

In het centrum van Axel gold een Beheersverordening. Omdat we de wijziging wel ter visie wilden hebben, bereiden we hier een wijziging van het tijdelijke omgevingsplan voor. Hierbij blijken de voordelen van de Omgevingswet systematiek. Het wijzigingsplan blijkt verrassend eenvoudig, omdat slechts de regels voor de activiteit detailhandel, horeca hoeven te worden aangepast voor situaties waar een activiteit is gestaakt en op termijn niet meer kan worden opgestart.

De duidelijkheid over de toekomst werpt inmiddels haar vruchten af. Pandeigenaren hebben duidelijkheid en kiezen voor de toekomstgerichte functies zoals wonen. Natuurlijk helpt de woningmarkt hier ook bij.

Deze aanpak is inmiddels in verschillende kernen toegepast en nu dus ook onder de Omgevingswet! Ook in grotere centrumgebieden met specifieke deelgebieden is dit een uitkomst, zoals we zien in Bergen op Zoom. Hier hebben we een visie en beleidsregels voor het centrum opgesteld. Ondernemers weten waar ze aan toe zijn, vastgoedeigenaren krijgen ruimte voor meer activiteiten op locaties waar detailhandel niet meer levensvatbaar is en de gemeente heeft weer een actueel toetsingskader. Denk hierbij aan nieuwe thema’s als blurring en bezorgeconomie. Op basis van de nieuwe beleidsregels is inmiddels een vergunning voor een gewenste activiteit verleend, wat onder het huidige bestemmingsplan (tijdelijk omgevingsplan) niet mogelijk was. De algemene wijziging wordt hier voorbereid.